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觀點時評配建瞭的 地王值得獲取嗎？

  觀點地產網 劉滿桃常言道"物以稀為貴"，故城市中的稀缺黃金地塊自然也就成瞭各開發商爭奪的對象，成為"地王"也就在所難免。

  譬如，北京朝陽區農展館北路8號0304-622地塊，由於是位處北京三環邊上四環以內的住宅混合公建用地，被業內認為是稀缺優質地塊，有黃金地塊之稱。9月4日由融創拍出瞭7.31萬元/平米的高單價，成為北京甚至是全國單價"地王"

  而隨後一日，被譽為"杭州主城區為數不多的寶地"--浙大華傢池三地塊，經過激烈爭奪後，由綠地、世茂及濱江分別獲得，錄得總成交代價達136.73億元，總溢價率約40.57%，成為業內公認的杭州"總價地王"。

  "地王"接連誕生後，人們再次聚焦到"面粉比面包貴"以及地王推高周邊房價的話題上，但似乎很多人忽略瞭一點，就是北京農展館地塊及杭州華傢池等地塊均有配建指標。而就成交結果看，北京農展館地塊需異地建設醫院27.8萬平米，而杭州華傢池地塊中的58、59號地塊也分別需配建2000平方米及2200平方米的保障房面積。

  在利潤極低的配建面前，這些天價"地王"真的值得獲取嗎？

  對此，向來以善於投資著名的長江實業似乎並不熱衷。長江實業董事郭子威9月5日在北京就表示，連續缺席符合長實定位的北京農展館地塊、上海徐傢匯中心項目、杭州華傢池等地塊拍賣，是由於開發建設限價房並不是長實擅長的項目，公司主要還會著眼於高端物業。

  而市場上也為農展館地王算瞭一筆賬：因為配建瞭27.8萬平米醫院，樓面價被拉升至7.31萬元/平米，已經遠超目前農展館商圈4萬元/平米左右的平均房價，疊加建安、管理、稅費、資金成本，成本高達10萬元，預計未來項目售價將超過15萬元∕平方米。

  或許融創在北京開發豪宅已有不俗的口碑，但在調控仍未放松的環境下，如此"高價豪宅"能否如開發嘉義鹿草汽車貸款商所願獲得預期收益則屬未知數。

  雖然地塊離入市有相當長的一段時間，但今年北京受調控政策影響，上半年高端產品的價格和銷量也受到影響確為不爭的事實。此前還曾因項目定價過高，北京市住建委已壓住瞭數十個項目的預售證，而北京市住建委也就如何調整項目價格曾與開發商進行協調。

  此外，杭州華傢池"地王"其中兩項目的配建雖然隻有2000平方米及2200平方米，但關於在商品房項目中配建保障房的問題此前就有分析指出，"寶地"能否體現其價值，有兩個問題尚待明確：一是幾塊地的保障房能否打通；二是保障房的位置、樓層、物管的相關細節還不明確，這些細節影響瞭地塊的價值，升降彈性很大。

  顯然，配建"地王"的拍地成本將體現在商品房上，配建成本自然也或多或少成為瞭推高房價的一個因素，而這部分最終買單的還是購房者。

  看起來，在當前仍然以穩房價為主題的信貸代墊款缺錢急用哪裡汽車貸款政策面前，配建瞭的"地王"能否如開發商預期順利入市，或者能否獲得預期盈利尚存在諸多不確定因素。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-10/09163556016.shtml
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