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自住商品房沖擊剛需市場 北京樓市分化加劇花蓮信貸
"隨著自住型商品房不斷推出，剛需項目的購房群體觀望情緒越來越強。從我們代理的項目來看，剛需產品的上門訪客量及成交量都有下降的趨勢。"北京世聯行執行董事總經理劉春巖告訴中國房地產報記者，隨著自住型商品房入市提速，北京樓市各層級市場的分化也在加劇。再加上信貸收緊的沖擊，剛需項目正在成為北京樓市最先出現價格松動的一環。
繼位於大興的萬科橙、東亞臺湖項目率先調低入市價格之後，3月最後一周，位於大興區、平谷區的三個剛需項目也紛紛采取瞭"平價跑量"的入市措施，包括此前房山區、通州區的多個項目在內，已經有十餘個項目采取瞭調低入市價格或平價開盤的策略。
目前來看，北京剛需項目在第二季度"以價換量"將成趨勢。
擬入市項目調低預期售價
"一季度北京市場的產品線分化很嚴重，'日光盤'的現象不會再出現，開發商已經準備打持久戰瞭。"劉春巖透露，"開發商已經做好瞭應對市場變化的銷售策略。"
3月最後一周(3月24日-3月30日)，包含大興區的保利首開熙悅春天、房山區的萬科幸福匯，以及平谷區的首城匯景灣在內，北京共有三個剛需項目入市，累計向市場釋放瞭超過千套的房源。
與此前不久萬科橙項目和東內湖房屋增貸亞臺湖兩剛需項目的選擇一樣，新入市的三個項目均選擇瞭"平價跑量"的銷售策略。其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價格入市，相比之前開盤價格分別微漲瞭4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平方米的銷售均價，與上一期基本持平。
"剛需項目的推盤壓力現在確實非常大，大量項目都會集中在第二季度尤其是4、5月份入市。"劉春巖對中國房地產報記者表示，目前就世聯行在北京代理的項目而言，數個項目都將集中在第二季度入市，這其中三分之二的剛需項目會采取調低預期價格，甚至平價、降價入市。
今年3月份，剛需項目開始集中入市，已有超過10個在售價在2.5萬元/平方米以下的中低價位項目開盤，占到全月總推盤量的一半以上。同時，中高端項目的開盤價格與上期開盤相比普遍上揚，平均漲幅為13%，而剛需盤的平均漲幅僅為5%。
"因為去年政府限價的因素，很多項目的入市時間已經推遲瞭大半年，又趕上年底自住型商品房政策出臺，之前的蓄客量出現瞭大量流失，在新一批位置更好的自住型項目入市前，先行入市平價跑量，可以有效緩解今年的銷售壓力。"
"最近一批開始申請自住型商品房有兩個在大興區孫村居住組團和大興區采育鎮，規定限價分別為每平方米13000元和9500元。像孫村組團離剛需紮堆的天宮院隻有幾公裡，所以大興區最近一批剛需產品平價入市並不奇怪。"一位在大興已經營多年房企營銷人士向中國房地產報記者表示，去年剛需盤開盤即排隊搖號的日子已經一去不返。據他瞭解最近這幾個開盤的項目蓄客情況都不理想，已經出現瞭所售房源大於蓄客量的情況。
自住商品房加劇市場分化
在自住型商品房的強烈沖擊下，剛需市場和中高端市場分化開始加劇。
3月24日~3月30日，除三個剛需項目平價入市外，北京商品住宅市場還有兩個改善型項目入市--位於大興亦莊的亦莊金茂悅和位於望京的望京金茂府分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價格入市，與上期產品相比，售價均上漲瞭14%。
據亞豪機構統計數據顯示，這一周北京商品住宅共成交1441套，環比下滑瞭32%，但是均價在3萬元/平方米以上的中高端房源卻成交瞭386套，環比上升瞭18%，其在整體市場中占比24%，也比之前一周上揚瞭6個百分點。
"這說明自住型商品房的出現促使北京供應格局向三元格局加速轉化，為瞭規避市場競爭、提高周轉率，房企將寄希望於中高端項目，而剛需項目則隻能被迫讓利跑量。"
信貸收緊隻是一種短期影響因素，而自住型商品房的作用則不可小覷。亞豪機構市場總監郭毅表示，剛需盤的批量"平價跑量"、樓市結構的分化加劇，都在體現剛需市場預期的拐點正在顯現。對於具有高價格敏感度的剛需客群來說，自住型商品房雖然短期內供量有限，但隨著上市項目量的增多、供應規模的增大，對購房需求的分流作用將會愈發明顯。
2014年一季度，北京自住型商品房項目中已有金隅匯景苑、金隅匯星苑、當代采育滿庭春MOMA、富力惠蘭美居和首創悅都匯5個項目啟動申購程序。去年年底入市的恒大禦景灣項目，在今年3月公佈的申購結果顯示，14.8萬戶購房傢庭提交網上申請，最終6.53萬戶傢庭確認申購，申請人數與房源數量比高達32.7∶1。
"到目前為止，北京6個自住型商品房項目合計向市場提供的房源超過1.2萬套，雖然尚未達成實際成交，但是從數字上來看，自住型商品房供應套數已經占到瞭一季度1.6萬套總成交量的78%。"郭毅表示。
今年3月，北京全市新建商品住宅成交量為7289套，環比受春節假期影響的2月份增長227%，但與去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。根據鏈傢地產市場研究部統計，今年一季度入市的期房項目，截至目前簽約率為32.5%。鏈傢地產市場研究部分析師張旭介紹，從近期新入市項目的成交情況看，去化率仍然維持較高的水平，但成交不及去年火爆，新增期房項目的蓄客量有所降低。
"按照計劃，今年將有5萬套自住型商品住房上市，也意味著後三季度還會有多批自住型商品房加入供應量，會吸引更多購房群體。原本商品住宅市場的需求觀望情緒加深，釋放程度會有明顯降低。雖然房價短期內還不會出現較大范圍的深度下調，但價格深調的預期更為強烈。"從數字上來看，自住型商品房供應套數已經占到瞭一季度1.6萬套總成交量的78%。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/09402677209.shtml
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